Le fonctionnement d’une SCPI
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont officiellement apparues suite à la loi du 31 décembre 1970. Ayant traversées des périodes plus ou moins propices à leurs développements, les SCPI constituent aujourd’hui de formidables placements financiers offrant des rendements très attractifs. Cet article exposera les éléments essentiels à connaitre sur le fonctionnement des SCPI.
Le terme « pierre-papier » est régulièrement utilisé lorsque l’on évoque le placement en SCPI. Ce terme résulte de la détention de biens immobiliers (« pierre ») à travers l’acquisition de parts (« papier ») de SCPI.
Où la prime d’émission permet de prendre en compte la valorisation du patrimoine immobilier avec le temps mais aussi l’amortissement des frais de constitution, de recherche et d’acquisition du parc immobilier ainsi que la commission de souscription.
Il est aussi possible de revendre ses parts sans l’intervention de la société de gestion. Cet accord de gré à gré devra être communiqué à la société de gestion et le nouveau propriétaire des parts devra s’acquitter d’une commission de cession et de droits d’enregistrement.
Attention : Dans le cadre de SCPI « fiscales », la revente sur le marché secondaire peut s’avérer extrêmement compliquée. En effet, seul le premier souscripteur bénéficie des avantages fiscaux. Un acheteur de parts de SCPI « fiscales » sur le marché secondaire ne bénéficiera alors que d’un placement à faible rendement.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est une société civile dont l’objectif est d’investir puis de gérer un parc immobilier. Une SCPI va donc collecter de l’argent auprès du public en émettant des parts. Les porteurs de parts, ou associés, se verront alors distribués les loyers issus des biens immobiliers de la SCPI de manière périodique (généralement trimestrielle).Le terme « pierre-papier » est régulièrement utilisé lorsque l’on évoque le placement en SCPI. Ce terme résulte de la détention de biens immobiliers (« pierre ») à travers l’acquisition de parts (« papier ») de SCPI.
Les principaux acteurs dans la gestion d’une SCPI
L’Autorité des Marchés Financiers(AMF)
Chaque SCPI ainsi que chaque société de gestion doit être agrémentée par l’AMF. De plus, l’AMF veille à l’application de la règlementation par les SCPI et à la bonne diffusion des informations auprès du public lors d’émissions de nouvelles parts.Les associés
Les associés sont les détenteurs de parts de la SCPI. Ces derniers se réunissent au cours d’assemblées générales ordinaires (au moins une fois par an) ou extraordinaires. Au cours de ces assemblées, les associées vont désigner ou révoquer la société de gestion mais aussi approuver les décisions de gestion, les comptes ou encore la valorisation du patrimoine.Le conseil de surveillance
Composé de 7 associés élus par l’assemblée générale, le conseil de surveillance contrôle en toute indépendance le travail effectué par la société de gestion.Les Commissaires aux comptes
Désignés par l’assemblée générale, les Commissaires aux comptes certifient les comptes annuels.L’expert immobilier
Désigné par l’assemblée générale après acceptation par l’AMF de sa candidature présentée par la société de gestion, l’expert immobilier effectue, en toute indépendance, une expertise du parc immobilier tous les 5 ans ainsi que son actualisation chaque année.Achats de parts de SCPI
Un particulier peut acheter des parts de SCPI soit :- Sur le marché primaire : au moment de la création de la SCPI ou lors d’une augmentation de capital.
- Sur le marché secondaire : dans le cadre de rachat de parts existantes.
Valeur d’achat (ou Prix de souscription) = Valeur du nominale + Prime d’émission |
Où la prime d’émission permet de prendre en compte la valorisation du patrimoine immobilier avec le temps mais aussi l’amortissement des frais de constitution, de recherche et d’acquisition du parc immobilier ainsi que la commission de souscription.
Comment revendre des parts de SCPI ?
La revente des parts d’une SCPI dépend du type de SCPI à laquelle a souscrit un investisseur.SCPI à capital variable
Dans le cas d’une SCPI à capital variable, on parle de retraits du capital lorsqu’un associé décide de revendre ses parts. Ce retrait peut être effectué de deux manières :- Par remboursement des parts par la société de gestion. Si les demandes de souscriptions à la SCPI excèdent les demandes de retraits, le prix de retrait sera alors égal au prix de souscription en vigueur moins la commission de souscription. En revanche, si les demandes de souscriptions à la SCPI sont durablement inférieures aux retraits, les demandes de retraits seront traitées via la mise en place d’un fond de remboursement par la société de gestion.
- De gré à gré sans intervention de la société de gestion.
SCPI à capital fixe
La revente des parts peut se faire à travers un marché secondaire. Ce dernier est obligatoire pour les SCPI à capital fixe. Géré par la SCPI, le marché secondaire confronte les ordres d’achats et de ventes de manières périodiques (hebdomadaire, quinzaine, mensuelle). De ces confrontations va naitre le prix d’exécution auquel vont s’acheter et se vendre les parts. L’acheteur devra s’acquitter, en outre, de frais supplémentaires (droits d’enregistrement, commission de souscription).Il est aussi possible de revendre ses parts sans l’intervention de la société de gestion. Cet accord de gré à gré devra être communiqué à la société de gestion et le nouveau propriétaire des parts devra s’acquitter d’une commission de cession et de droits d’enregistrement.
Attention : Dans le cadre de SCPI « fiscales », la revente sur le marché secondaire peut s’avérer extrêmement compliquée. En effet, seul le premier souscripteur bénéficie des avantages fiscaux. Un acheteur de parts de SCPI « fiscales » sur le marché secondaire ne bénéficiera alors que d’un placement à faible rendement.