Interview exclusive de Philippe Vergine, fondateur de Primaliance.com

Le 02.04.2014 par Frédéric M.
Philippe Vergine, fondateur de Primaliance.com, portail dédié à l’information et au conseil des placements immobiliers, répond en exclusivité à nos questions. Il revient sur l’année 2013 des SCPI, les perspectives de ce marché en 2014 sans oublier de donner quelques conseils pour investir dans la pierre-papier.



Pourriez-vous présenter brièvement les avantages d’un placement en SCPI ?

P.V : Une SCPI est un placement collectif qui permet d’investir dans de l’immobilier à partir de quelques centaines d’euros. Son objectif principal consiste à distribuer un revenu régulier. Il s’inscrit dans une logique de moyen et long terme et se positionne idéalement comme outil de préparation à la retraite. Les principaux avantages sont les suivants :

- Une diversification de son patrimoine sur des actifs réels et tangibles,
- La possibilité d’investir selon différentes modalités, notamment à crédit ou dans le cadre de contrats d’assurance vie,
- Les avantages de l’immobilier sans aucune contrainte de gestion, cette dernière est prise en charge par une société agréée,
- Une mutualisation des risques locatifs,
- Le choix parmi différents secteurs : bureaux, murs de magasins, résidences de tourisme et de santé … et zones géographiques : Paris, Ile-de-France, Région, Europe,
- Une revente possible grâce à un système de liquidité organisé.


Quel rendement ont offert les SCPI en 2013 ? A quoi s’attendre en 2014 ?

P.V : Les SCPI d’immobilier d’entreprise ont versé 5,13% en 2013, une rentabilité qui s’inscrit dans la continuité de 2012 (5,20%). Ces taux sont nettement supérieurs à la moyenne des placements traditionnels. Les fonds euros des contrats d’assurance vie ont distribué une moyenne de 2,80% en 2013 et le taux du Livret A rémunère désormais 1,25%. Ainsi, la rentabilité offerte par les SCPI est particulièrement attractive dans un marché où les actifs financiers ne sont plus rémunérateurs, ou très risqués.

Cette performance ne doit pas masquer les difficultés rencontrées par les SCPI depuis plus de 5 ans. Dans un contexte de crise durable, les marchés immobiliers ne sont pas favorables à l’activité des SCPI. Elles sont ainsi contraintes de déployer des stratégies de gestion actives pour maintenir leur distribution : arbitrages d’immeubles obsolètes, réalisation de travaux, proximité avec les locataires … A l’inverse, les nouveaux capitaux collectés peuvent trouver des opportunités d’investissement particulièrement attractives … le malheur des uns faisant le bonheur des autres.

Pour l’année 2014, nous anticipons un taux de distribution en baisse sensible, qui pourrait cependant se maintenir au dessus de 5%.


Comment bien choisir sa SCPI avant d’investir ?

P.V : L’objectif d’une SCPI est de distribuer un revenu stable et régulier. Cet objectif répond à l’attente des investisseurs puisqu’ils détiennent leurs parts pendant plus de 50 ans en moyenne. Bien choisir sa SCPI consiste donc à sélectionner des supports ayant la capacité de maintenir voire d’augmenter leur revenu dans le temps.
C’est un travail complexe qui nécessite la mise en place de méthodes d’analyses spécifiques, une excellente connaissance des marchés immobiliers et un suivi régulier avec notamment la rencontre fréquente des gérants.


Quelles sont les nouveautés à prévoir sur le marché des SCPI dans les prochains mois / années ?

P.V : Le succès des SCPI encourage l’arrivée de nouveaux acteurs. Cette concurrence dynamise le marché qui innove pour développer des produits toujours plus différenciant. Nous observons ainsi la création de nombreuses SCPI thématiques orientées sur des secteurs immobiliers spécialisés (environnement, santé, résidences senior et de tourisme…) et de nouveaux territoires (SCPI européennes et régionales).

Le succès de ces initiatives sera inégal. Observateurs et investisseurs seront attachés à la concrétisation des promesses annoncées qui sombrent parfois dans des logiques de surenchère « court-termistes ».

Quoi qu’il en soit, ces nouvelles SCPI permettront aux épargnants de constituer des portefeuilles diversifiés dans lesquels la complémentarité des différents segments immobiliers offrira une plus grande stabilité.


Quels conseils/astuces donneriez-vous à un épargnant souhaitant investir dans la pierre-papier ?

P.V : Profiter des taux de crédit historiquement bas pour acheter des SCPI. Ce mode d’acquisition est particulièrement efficace pour constituer un patrimoine dans le temps et de manière adaptée à ses moyens. Autre avantage, les intérêts d’emprunt sont fiscalement déductibles.

Surveiller les marchés secondaires … Bien que complexes et volatiles, les marchés secondaires des SCPI peuvent offrir des opportunités d’achat. Le déséquilibre entre offre et demande génère des taux de distribution immédiats qui parfois dépassent 6,5% !

Prendre le temps … Il existe plus de 80 SCPI d’immobilier d’entreprise et 26 sociétés de gestion, choisir ses SCPI nécessite du temps … ou les compétences de professionnels reconnus !


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