Faut-il investir dans les SCPI Pinel ?

Le 09.11.2015 par Frédéric M.
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des placements financiers permettant à tout à chacun d’investir dans de l’immobilier à moindre coût (pour découvrir le principe d’une SCPI, nous vous invitons à lire la fiche Le fonctionnement d’une SCPI). Les SCPI Pinel sont des SCPI adossées au dispositif Pinel et destinées aux individus souhaitant défiscaliser une partie de leur revenus. LesMonsieurs.com vous présente ces placements.

Le dispositif Pinel

Succédant au dispositif Duflot, le dispositif Pinel fut mis en place par la ministre du Logement Sylvie Pinel. Son objectif : inciter les particuliers à investir dans l’immobilier neuf et doper l’offre de logements dans les zones tendues. Pour y parvenir, le dispositif offre aux investisseurs la possibilité de disposer d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% du montant global de l’investissement.
Dans la pratique, un particulier doit acquérir un bien immobilier neuf et le mettre en location pendant une durée déterminée de 6,9 ou 12 ans. Dans le cas d’une mise en location sur 6 ans, la réduction d’impôts est de 12% du montant de l’investissement. Pour des locations de 9 et 12 ans, les réductions d’impôts sont de 18% et 21%.
Le dispositif est soumis à diverses conditions (voir :Conditions Loi Pinel) et le montant de l’investissement ne peut dépasser 300 000€. Le montant maximum défiscalisable est donc de 63 000€.

Pourquoi investir en SCPI Pinel ?

Les SCPI Pinel sont donc adossées au dispositif homonyme. Leur avantage premier est intrinsèque aux SCPI à savoir la possibilité d’investir avec un budget réduit. Le contribuable peut ne verser que quelques dizaines de milliers d’euros alors que de telles sommes seraient inenvisageables dans le cas d’un investissement en direct. Toujours intrinsèque aux SCPI, le second avantage réside dans la délégation de la gestion quotidienne mais également du choix des biens à des professionnels. C'est, en effet, la société de gestion de la SCPI qui assure entièrement ces tâches.
Les revenus locatifs récoltés par la SCPI sont reversés aux associés sous la forme de dividendes.
Les SCPI Pinel offrent, en outre, une réduction d’impôts sur la totalité du montant de l’investissement contre seulement 95% pour les autres SCPI fiscales.
Enfin, au vu de la faiblesse actuelle des taux, il est intéressant de financer l’acquisition de ses parts par la souscription à un crédit immobilier.

Qui peut souscrire à ce type de SCPI ?

Pour bénéficier des SCPI Pinel, l’investisseur doit respecter certaines conditions:
- être un contribuable français domicilié en France,
- conserver ses titres pendant la durée d’engagement de la location.

Les inconvénients des SCPI Pinel

Si le dispositif Pinel présente certains atouts, il convient d’avoir en tête les inconvénients de ce dernier.
Les loyers sont plafonnés. Ce plafonnement des loyers diminue donc la rentabilité de ce type de placement (et donc des dividendes versés par la SCPI à ses associés). Le rendement des SCPI Pinel brut est bien souvent faible (environ 3% par an).
Autre point faible du dispositif Pinel souvent pointé du doigt : les biens neufs achetés via le dispositif Pinel sont bien souvent surpayés. Les promoteurs profitent de l’attrait fiscal du dispositif Pinel pour surévaluer les biens immobiliers qu’ils mettent en vente. Dans le cadre de SCPI Pinel, ce risque est réduit (mais toujours présent) puisque le choix des biens est réalisés par des professionnels.
Enfin, les biens immobiliers entrant dans le dispositif Pinel sont bien souvent localisés dans des zones géographiques proches. La loi Pinel ne s’appliquant qu’à certaines durées (6, 9 ou 12 ans), il existe donc un risque de reventes importantes de biens immobiliers Pinel à une même période entrainant ainsi un risque de baisse des prix. La possibilité de faire une moins-value à la sortie est donc non négligeable. Dans le cadre d’une SCPI Pinel, cela se traduirait par une baisse de la valeur des parts du porteur. Par ailleurs, l’avantage fiscal n’étant pas transférable aux nouveaux porteurs, le risque de moins-values à la revente des parts d’une SCPI Pinel est élevé.

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