Investir dans une SCPI « de rendement »

Avec plus de 80 SCPI dites « de rendement » en France, ce type de SCPI est le plus répandu dans l’hexagone. Permettant de percevoir des revenus réguliers, les SCPI « de rendement » s’avèrent être des placements extrêmement intéressants notamment en raison des baisses de performances des fonds en euros des assurances vie.
Cet article permettra de découvrir les principales caractéristiques des SCPI « de rendement.

Qu’est-ce qu’une SCPI « de rendement » ?

Les SCPI « de rendement » permettent à leurs associés de bénéficier de rendements élevés et de recevoir régulièrement des revenus. Le parc immobilier de ces SCPI est généralement composé de bureaux, d’entrepôts ou encore de commerces. Cependant, on peut distinguer trois grands types de SCPI « de rendement » :

• Les SCPI « classiques diversifiées » : investissent principalement dans des bureaux, dans des entrepôts et autres biens immobiliers d’entreprise en région parisienne et dans des grandes métropoles. Ce sont les SCPI « de rendement » les plus courantes et représentent 35,5% du nombre total de SCPI (Source : l’institut de l’épargne immobilière & foncière ou IEIF).
• Les SCPI « murs de magasin » : possèdent un patrimoine immobilier composé essentiellement de commerces (murs de boutiques, magasins, centres commerciaux…). Les performances espérées de ce type de SCPI sont donc plus ou moins corrélées au pouvoir d’achat des ménages. Selon l’IEIF, les SCPI « murs de magasin » représentaient 12,9% du nombre total de SCPI (soit 20 sur 155).
• Les SCPI « régionales » : disposent d’un parc immobilier situé dans une zone géographique ciblée. Ce type de SCPI permet de profiter pleinement du dynamisme d’une région. Selon l’IEIF, les SCPI « régionales » ne représentaient que 5,8% du nombre total de SCPI (soit 9 sur 155).

D’une durée de vie bien souvent supérieure à cinquante ans, les SCPI « de rendement » peuvent être à capital fixe ou à capital variable.

Quel rendement espéré d’une SCPI « de rendement » ?

Les SCPI « de rendement » bénéficient de deux types de revenus :

• des loyers issus du parc immobilier,
• des revenus éventuels de trésorerie.

Ces revenus distribués périodiquement au cours de l’année assurent aux associés des rendements nets annuels compris entre 5% et 6%.
Une deuxième composante vient s’ajouter au rendement des SCPI « de rendement » : l’évolution du prix des parts. Cette évolution du prix des parts dépend de l’augmentation de la valeur du parc immobilier. Depuis 2000, l’évolution des parts a été en moyenne de 4,80% par an.
Le rendement net global d’une SCPI est donc d’environ 10%.

Comment acquérir des parts de SCPI « de rendement » ?

Il est possible d’acquérir des parts de SCPI « de rendement » de plusieurs façons :

• en cash : En achetant des parts de SCPI au comptant, un investisseur s’assure des revenus complémentaires réguliers dans le futur. Ces revenus sont imposés à hauteur de la tranche marginale d’imposition (TMI) auquel vient d’ajouter les prélèvements sociaux. L’acquisition de parts en cash est donc intéressante pour les individus faiblement imposés ou disposant d’investissements immobiliers générant des déficits fonciers.
• à crédit : L’achat de parts de SCPI par emprunt permet de se constituer un patrimoine important et de bénéficier de l’effet de levier du crédit (rendement des SCPI plus élevé que les taux d’emprunt). L’achat de parts à crédit permet aussi de profiter de l’effet de levier fiscal c’est-à-dire une diminution des revenus fonciers due aux intérêts d’emprunt.
• en démembrement de propriété : Dans ce cas, l’investisseur achète soit l’usufruit soit la nue-propriété. L’usufruitier jouira de la distribution des loyers pendant un certain temps. En revanche, à la fin du contrat de démembrement, le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété des parts. Pendant la durée du contrat de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus. Les parts acquises par l’investisseur présenteront une certaine décote que ce dernier soit usufruitier ou nu-propriétaire.
• dans une assurance vie : Cet astucieux montage permet de bénéficier à la fois du rendement élevé des SCPI et des avantages fiscaux de l’assurance vie. Dans ce cadre, les revenus fonciers dégagés par la SCPI peuvent être (i) soit utilisés pour l’achat de nouvelles parts de la SCPI (ii) soit placés sur d’autres supports d’investissement. Ces revenus ne seront donc pas imposés tant qu’ils resteront investis sur l’un des supports de l’assurance vie.

Les inconvénients d’une SCPI « de rendement »

Un investissement dans une SCPI génère des frais divers (frais de souscription, frais de gestion…). La souscription à une SCPI engendre ainsi des frais compris entre 5% et 10% du prix d’acquisition.
De plus, investir dans une SCPI « de rendement » est un placement de long terme (~10 ans). Il est donc fortement déconseillé d’investir un montant déraisonnable dans une SCPI au vue de son patrimoine financier.
Enfin, les SCPI comportent les risques inhérents à l’immobilier. Ainsi, une chute du prix de la pierre impactera fortement la valeur des SCPI et donc la possibilité de dégager des plus-values.