Placements / Argent : Faut-il investir en SCPI en 2016 ?

Le 04.03.2016 par Frédéric M.
Jouissant d’un couple rendement / risque très attrayant au regard des autres placements financiers, les SCPI ont le vent en poupe depuis quelques années. Devant un tel succès, les gestionnaires ont relevé le prix d'acquisition des part alors même que les dividendes affichent une légère baisse ou stagnent. LesMonsieurs.com s’interroge donc sur la pertinence d’investir en SCPI au cours de l’année à venir.

Un succès notable depuis 2008

Il existe deux familles de SCPI, les SCPI fiscales et les SCPI de rendement. Les premières sont destinées aux individus souhaitant défiscaliser une partie de leur revenu en bénéficiant de certains dispositifs particuliers (déficit foncier, Malraux, Pinel). Les secondes s’adressent aux particuliers à la recherche de rendements attrayants. Ces dernières constituent la très grande majorité de la collecte de capitaux.

Permettant d’accéder à l’immobilier d’entreprises à partir de quelques milliers d’euros, les SCPI de rendement connaissent un véritable engouement des épargnants depuis 2008. Offrant un couple rendement /risque particulièrement attractif, les SCPI de rendement ont servi un taux de rendement moyen de 5,08% en 2014. Celui de 2015 affiche une légère baisse à 4,85% mais reste tout de même très honorable au regard d’autres placements financiers tels que l’assurance vie. Face à de tels taux, la collecte a bondit de 30% pour s’établir à 4 Mds€ en 2015.

Le succès des SCPI de rendement s’explique par les rentabilités en berne des placements alternatifs mais également par la nature même de ces produits. En effet, en investissant en SCPI, un particulier dilue son risque locatif, mobilise peu de capitaux, ne se soucie pas de la gestion des biens ou encore peut jouir d’avantages fiscaux s’il investit au travers d’une assurance vie.

A quoi s'attendre en 2016?

Un bon placement se mesure avant tout au regard des performances des autres produits financiers. Bien qu’en baisse depuis plusieurs années, les performances des SCPI de rendement restent bien plus élevées que de nombreux placements alternatifs. En 2016, leur rendement moyen est attendu au-delà de 4,50%.

Cependant, ce rendement présente un coût croissant. Face au succès de ces produits d’investissement, les gérants ont augmenté le prix d’acquisition des parts. Autre point notable : l’allongement du délai de jouissance. Ce dernier représente la période séparant l’acquisition effective des parts d’une SPCI et la date de réception des premiers revenus. Dans le cas de certaines SCPI, ce délai peut désormais atteindre 5 mois. Ainsi, si les performances devraient rester attractives en 2016, les contraintes pour jouir de ces revenus devraient se renforcer.

Il est bon de rappeler que les SCPI sont des produits financiers à capital non garanti et adossées à des biens immobiliers. Leurs valeurs sont donc sujettes aux fluctuations du marché. Contrairement aux livrets règlementés ou aux fonds euros des contrats d'assurance vie, les SCPI ne garantissent pas à l'investisseur que l'intégralité de son capital lui soit retourné.

Quelle SCPI choisir ?

Investir en SCPI ne doit pas être conçu via une approche court-terme. Les frais de souscription et les prix d’immobiliers stagnant ne feront pas des SCPI un placement intéressant à court terme. Il est donc recommandé d’opter pour un horizon d’investissement supérieur à 8 ans.

Sachant cela, il est judicieux de regarder les performances historiques d’une SCPI, et non uniquement la performance de l’année écoulée. Sur ce plan, certaines SCPI présentent une constance remarquable. C’est le cas notamment d’Epargne Foncière gérée par le leader du marché, La Française AM. Bien qu’en baisse - à l’instar de l'ensemble du marché - le rendement de cette SCPI a toujours été supérieur à 5,00%. D’autres SCPI telles qu’Immorente, BTP immobilier ou encore Edissimmo affichent aussi peu de volatilité dans leurs rendements.

D'autres critères doivent être pris en compte lors du choix de sa SCPI. La taille de la capitalisation de cette dernière fait partie des critères à considérer. Plus la SCPI dispose d’une forte capitalisation, plus son parc immobilier sera important et donc plus le risque locatif sera dilué. Il est, bien évidemment, essentiel de considérer également la société de gestion en charge de la SCPI. Cette dernière se chargera de sélectionner les biens constituant le patrimoine de la SCPI, en assurera la gestion et s'assurera de la revente éventuelle. Une société de renom disposant d'un savoir-faire reconnu sera donc à privilégier.

Enfin, il peut être judicieux de considérer les SPCI dont il est possible d’investir à travers une assurance vie. Toutes les SCPI ne le permettent pas. Cependant, acheter des parts de SCPI via une assurance vie permet de jouir du cadre fiscal d'une assurance vie tout en bénéficiant du rendement attractif des SCPI.


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