La fiscalité des SCPI

Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont dites fiscalement « transparentes ». Autrement dit, les SCPI ne sont pas redevables de l’impôt sur les sociétés (IS) mais ce sont les porteurs de parts qui sont personnellement soumis à l’impôt sur le revenu. Ainsi, on peut distinguer 3 impositions différentes lors d’un investissement dans une SCPI : l’imposition des revenus fonciers, celle des revenus financiers et celle des plus-values potentielles lors de la revente de parts.

Imposition des revenus fonciers

Les revenus issus des loyers et redistribués par la SCPI aux associés proportionnellement aux nombres de parts qu’ils détiennent sont soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
Dans le cas d’une acquisition de parts par emprunt, l’investisseur pourra déduire de ses revenus fonciers les intérêts inhérents au prêt.
Exemple : Supposons un investissement de 100 000€ dans une SCPI dont la part vaut 312,5€. L’associé dispose donc de 320 parts. Supposons qu’une part rapporte un dividende de 20€. L’associé bénéficiera donc d’un revenu de 6 400€ (20€ * 320 parts).
Dans un deuxième temps, supposons que cet associé soit imposé à 30%. A cela s’ajoute les prélèvements sociaux soit 15,5%.
Si le porteur de parts n’a pas effectué d’emprunt, alors il sera imposé à hauteur de 2 912€ (6 400€ * 45,5%).
En revanche, si le porteur de parts a effectué un emprunt et que les intérêts annuels inhérents à ce prêt s’élèvent à 5 000€, alors ce dernier sera imposé à hauteur de 637€ ((6 400€ – 5000€) *45,5%).

Imposition des revenus financiers

Une part marginale des revenus est issue de placements financiers effectués par les SCPI dans le cadre de la gestion de leurs trésoreries. Il s’agit notamment de loyers collectés par les SCPI qui n’ont pas encore été redistribués aux associés.
Ces revenus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais comme des revenus de capitaux mobiliers. Lors de la souscription, l’investisseur peut donc choisir de soumettre ces revenus soit :

• à l’impôt sur le revenu majoré des prélèvements sociaux,
• au prélèvement libératoire forfaitaire (PLF) majoré des prélèvements sociaux.

Imposition des plus-values lors de cession de parts

Les plus-values réalisées lors de cession de parts sont imposables au titre de plus-values immobilières. Cependant, un associé pourra bénéficier d’un abattement plus ou moins important en fonction du nombre d’années de détention de ses parts. Une cession de parts entre 0 et 5 ans ne permet pas de bénéficier d’abattement. Après 5 ans, les abattements deviennent progressifs :

• 2% pour chaque année de détention entre la 5ème et la 17ème année,
• 4% pour chaque année de détention entre la 17ème et la 24me année,
• 8% pour chaque année de détention au-delà de 24 ans.

Ainsi au bout de 30 ans, l’investisseur est donc totalement exonéré d’impôt sur les plus-values.
Détails du calcul de l’abattement : A la fin des 17 premières années, un associé dispose d’un abattement de 24% (2% * (17-5) ans). A la fin des 24 premières années, un associé dispose d’un abattement de 52% (2% * (17-5) ans + 4% * (24-17) ans). Au bout de 30 ans, un associé dispose d’un abattement de 100% (2% * (17-5) ans + 4% * (24-17) ans + 8% * (30-24) ans).